澳大利亚房产：购买澳洲房子应避免九大误区

　　买澳洲房子可能是个令人头疼的任务，对于很多人来说，这是你一生最大的财务决定，但是很多人还没有准备好就上马了，结果付出了很大的代价。在买房中，一个错误的决定会造成财务和情感上的灾难，轻则损失一笔钱，重则家园梦碎，房子被银行拿去法拍。

　　据澳洲物业投资杂志报导，大多数专家同意首次购买澳洲房子者最容易犯三个错误：

　　错误，忽略一些显而易见的常识，比如说利率上涨的因素。房主们都知道当房贷利率 9%时与现在的差别有多大，但是首次购买澳洲房子的人没有这样的经验，做预算时也没有给自己一个缓冲的余地，一旦利率大幅上涨时就会令他们措手不及。

　　第二个错误，可能也是最大的错误，就是听从了你不应该听的人，一些地产代理和贷款经纪人，他们更关心的是自己的业绩而不是你的利益。

　　第三个错误，凭藉感情来买，而不是理性的考虑各种标准，首次购房者最容易被花哨的装饰所打动。

　　下面是澳大利亚房产网（http://www.fangau.com/）专家总结的首次购房者必须避免的九大误区：

　　1、认为澳洲利率会一直保持现在的低水准

　　Court财务公司的主管Kris Court表示，一旦利率涨回到正常水准，很多首次购房者会感到震惊。"几乎所有次买澳洲房子的人都是按照现在的利率计算还贷额，他们没有给自己留任何缓冲的余地。"当经济复苏的时候利率就会上涨，而且通货膨胀一直是储备银行的威胁。

　　Court先生说，首次购房者应该把今天的利率与08年8月时相比，当时的官方现金利率是7.25%,而现在是3.25%."如果你没有给自己留3%-4%的缓冲余地，你就会有大麻烦。""利率下降的速度非常快，它们也会以同样快的速度上升。

　　现在有30万贷款的家庭每月要还款$1656元，而一年多以前的还款额是$2420元。对于每人年薪4万的夫妇来说，这是很大的差距。如果利率快速上调，毫无准备的首次购房者就会因还不上贷款而失去房子。

　　2、了解购买澳洲房子的全部成本

　　很多次买澳洲房子的人都没有把买房的附加费用考虑到预算中去，有的不得不在过户的前几天去向父母求援，或是去借高利贷。Court先生说，"人们往往不去考虑贷款保险、印花税、市政厅Rates、没付清的物业费等等，这些都是在过户时必须要付的费用，"他补充说，"买澳洲房子还必须负担评估费和贷款申请费。

　　贷款保险最容易被忽略。Court说，"过去你可以向银行贷款房价的95%,保险是2%,但这2%不需要你付，而是直接加到你的贷款金额上，也就是说实际上银行会贷给你97%.""但现在他们不会这样做了。贷款保险必须要你自己掏腰包付清。

　　Court表示，首次购房者没有经验，往往签了合同之后才意识到还要支付这么多相关费用。"有的人就借个人贷款或用信用卡支付。一旦你做了这样的傻事，你的财务状况会在很长时间之内捉襟见肘，甚至后半生都缓不过劲来。

　　3、购买澳洲房子时过於短暂的融资期

　　物业法律专家Peter Mericka先生认为，过份听信地产代理和贷款经纪人会导致灾难性的后果。"地产代理和贷款经纪人要为很多错误负直接责任。"Mericka说，地产代理为了拿到不受条件限制的合同，说服买方同意14天融资的条件。"他们会说，如果你需要更多时间，你可以申请延期。合同上写了，如果你的贷款申请没有被批准，你可以结束合同。

　　Mericka说，其实是不能随便延期的，获得延期唯一的办法就是结束现在的合同，重新草拟新合同。"风险在於旧合同结束後，卖方可能把澳洲房子卖给别人。"Mericka说，最好要求长一些的融资期，至少21天。

　　4、购买澳洲房子不付定金

　　Mericka说，有些首次购买澳洲房子的人走偏了，他们想在订金上做文章，玩些小花样，但聪明反被聪明误，结果造成了严重后果。

　　有时会有这样的贷款经纪人，他们建议买家，不要付定金，等贷款批准了之后再付。乍看起来好像挺对的，能够减少风险，其实一点也不对。"合同上写了，如果你因为贷款没有被批准想要取消合同，前提是，你一定不能违反合同的任何一个条款，"Mericka说，"不付定金很明显就是违反合同，定金一般都要在三天之内付清。

　　"然后你会收到一封信，信上说因为你违反了合同，所以你不能取消合同。"贷款没有被批准，合同又不能取消，你该怎么办呢？

　　5、允许地产代理人在你的购房合同中加插房屋检查条款

　　Mericka说，另一个错误是听从地产代理的建议在合同中加条款。一个典型的例子就是房屋检查。维省地产协会（REIV）出台了房屋检查条款，代理们经常建议首次购房者在合同中加上这一条。如果他们检查了房子，发现房子里有石棉，而且电线或管道都有故障。碰到这样的房子人们会很自然的想到要取消合同。

　　但是不行。"你会收到一封信，信上说你不能取消合同，因为这样的毛病算不上主要的结构缺陷，"Mericka说，"他们会对照房屋检查条款，里面这样写道，购买者只有在检查出主要的结构缺陷时才能取消合同。

　　Mericka解释道，主要的结构缺陷是指"影响这栋建筑站立起来的缺陷",任何达不到这种程度的缺陷都不能使你结束合同。结果很多买家不得以接受这种粗制滥造的房子，以后可能牵扯一大笔维修费。澳大利亚房产网（http://www.fangau.com/）建议，修改房屋检查条款，在合同中注明"如果房屋检查不能使购买者满意，就有权取消合同。

　　6、购买澳洲房子时自以为已经获得了银行批准

　　银行说能贷给你多少款与它们实际贷给你多少是不同的，有多少首次购房者能明白这个道理呢？举个例子说，在你跟银行次约见时，他们可能告诉你，"你挣$50000元/年，有$10000元订金，我们可以贷给你$400,000."於是你可能认为你已经获得贷款批准了，就奔着$400,000的房子去看了。

　　甚至还有的人只是简单的用网上计算器查一查，看看自己这种条件能贷多少款，以为银行就一定会借给他。其实不然，一定要获得银行正式的批准后，你再去挑澳洲房子。地产代理Peter Gordon 先生建议，"当你出价的时候，就应该是准备好能签合同的。否则，会令你产生挫折感。你花了无数时间查找资讯、看房、讨价还价，什么都搞妥了，最后银行不批你贷款，前功尽弃。

　　7、令人心惊的澳洲房屋检查

　　地产代理Peter Gordon说，首次购买澳洲房子的人存在一个最大的问题就是在房屋检查上过份较真。大多数购房者都会听从律师的建议，安排一个房屋检查。

　　"我们所看到一个普遍的问题是，在有些地区，房子已经100-120年了，这样的房子多少都会有一些上升的湿气，白蚂蚁问题等等。

　　"但如果你读房屋检查报告，会被它吓一跳，上面描述的情况非常可怕。""首次购房者通常会想，哦，这不行，我们不能买这样的澳洲房子，于是结束合同。"他们没有意识到自己是在买旧的澳洲房子，怎么能像新的澳洲房子一样毫无瑕疵呢？Gordon说，曾经看到一个潜在买家做了5、6次房屋检查，每次500元，最后也没买成。"重要的是，你要对澳洲房子有个现实的预期。

　　每一套澳洲房子，只要超过60年，都会有一些虫害历史，这不一定会是太大的问题，只是说曾经有过这样的历史。"报告中描述的通常都是最坏的情形。Gordon建议，不妨与进行检查的建筑师谈谈，问一些问题，比如说，"如果是你，会买这样的澳洲房子吗？检查出来的毛病是普遍性的还是特别严重？

　　8、澳洲房子的价格超过你的预算

　　每个首次购房者都有这样的感受，比如说"我的预算是买40万的房子，但那个45万的看起来更令人喜欢。"布里斯班买家代理公司Property Searchers的董事Scott McGeever先生说，道理谁都明白，应该怎么做也显而易见，但人们就是明知故犯。

　　"首次购买澳洲房子失败最主要的原因就是不严格按照预算购买。""人们总是想要他们负担不起的东西，"McGeever先生说，"也总有这样的代理非要说服人们去买不属于他们档次的东西。

　　假如一对夫妇的预算就是40万，"几乎每一次代理都会说你有45万吗？好像5万跟5元钱一样似的。"他说，"实际上银行决定借给你40万是基于很严格的标准，比如说两份收入，蜜月期的低利率等，如果超过预算，会使自己财务风险加大，尤其是当利率上涨的时候。

　　9、被装饰花哨的房子迷惑

　　为什么坚守自己的预算那么难？McGeever先生说，"这是与首次购房者常犯的另一个错误密切相关--用你的感情去买，而不是用你的大脑。

　　"次买房总是容易被美丽的外表所迷惑 - 精致的摆设，高雅的布局，他们就喜欢这个，但对决定澳洲房子身价的关键因素--地理位置不太在意。"其实，你的澳洲房子是否靠近交通、购物、学校、医疗、娱乐等，这才是决定你未来生活是否方便舒适的条件，也是澳洲房价的有力保证。

　　看看现在市场上，澳洲房子出售前的装扮生意多么红火，花几千元整理一下花园、租些家俱和装饰品，就能多卖几万元，但首房购买者还是乐此不疲的。