澳大利亚房产：市中心公寓最具投资价值

　　项目选择纯投资需求一定要接近市中心

　　在海外置业选择合适自己的项目是至关重要的，甄选项目一定要视乎自己的需求———是方便孩子接受教育，还是自住、投资。如果出发点是想小孩出外读书，就要选择买学校附近的物业。如果用于自住，那就取决于置业者的生活习惯，有些人喜欢靠近唐人区，有些人喜欢在市中心来住，或者喜欢环境较好的区域。当然，自住的买家一定要了解项目的生活配套设施。国外的环境普遍较好，最好就是选取靠近公园、河边的大型生活购物区，这样不仅生活方便，而且市场需求大，物业价格比较稳定。

　　而纯投资的需求，就与商业地产的判断方式一样，一定要看地段———例如周边是否有大型商业发展区、办公区域等，是否存在租赁市场的需求或者二手市场的需求。相对而言，越靠近市中心、越便利的地方就越利于投资，靠近商业区的地段作为首选。这是因为周边的白领是最多的，如果是想出租物业的话，哪个地区的白领最集中，就去哪一个地区买楼。

　　国外物业的质量和价值就取决于发展商及其发展背景。与国内不同的是，国外的发展商通常都有10年的建筑质量保证期，这在加拿大、英国物业上都有明文的规定。而且优秀的发展商会为业主提供很多额外的服务，比如他可以提供租赁，直接找一些海外的代理行来帮业主租赁这间屋，业主不出国门也有人帮你打理这个物业，如收租、还贷、交税等全部都可委托当地的代理代为完成的。

　　揭秘中国购买

　　在投资型客户群渐渐替代移民型、孟母型，成为海外置业不可忽视的主力消费群体之后，国外的房子也开始逐渐揭开了面纱，变得越来越被普通消费者所熟悉。甚至不乏有买家拿着一份图纸，就豪掷百万越洋购下一栋楼当起了“洋房东”。

　　尽管海外置业在国内开始日趋成熟和规范，但作为买家仍旧要了解目标国家的投资环境、流程以及不同国家的利弊，单纯以价格和回报率判断而入市，才是海外投资的雷区。

　　投资风险开发商实力依旧很重要

　　据了解，以澳洲为目标的海外房产在置业过程中，都有着相对较为规范的购房流程以及监控账户，只要是规范的开发商和中介代理商，置业风险都大为降低。因此，开发商的实力以及中介公司的资质就更加重要。大型的品牌开发商无论是对于区域的发展前景的把握，以及开发资金方面的实力都更有保障，这一点和国内的情况也比较类似。

　　另据澳洲房产网（http://www.fangau.com/）专家了解到，此前国内有中介公司在推广海外房产中曾存在一定不规范的操作，例如中介在开发商和消费者之间吃差价或者信息不透明等问题也有存在。但是对于正规中介公司这一现象得到避免。最简单的例子，就是标有房价等购房合同原件，正规的中介公司都会在买家面前拆封，信息十分透明。这一点消费者要多留意。

　　投资回报市中心公寓最具投资价值

　　经过上百年的发展和积累，西方国家对于房地产估值已经总结出了一套比较系统的分析工具，这里面最为国人耳熟能详的即是“租售比”、“房价收入比”两项。由于房价收入比忽略了人口密度对房价的影响，业界一般更倾向于采用租售比指数对不动产进行估值。高力国际顾问？就坦言位于市中心的公寓最具投资价值。

　　因为，别墅的地段一般不会位于市中心，再加上面积大，首期需要投入的资金亦较大，如果仅靠租金维持，投资回报期会相对延长。国外的市场相对比较理性、规范，加拿大市中心的楼价大约7万-10万元人民币/㎡，而在伦敦市中心的楼价则需10万-20万元人民币/㎡，而伦敦、加拿大较偏远的二区则仅售4万-6万元人民币/㎡，这些国家和城市租金回报稳定，投资回报率一般会在5%-7%之间。所以租赁的需求一直都很稳定。

　　总体来说，投资要选择大的城市，按照西方国家的情况来说，有400万以上的人口就算是比较大的城市。悉尼和墨尔本的人口都在这一标准之上，这才有足够的支撑。

　　按揭贷款最高八成

　　在海外购房的时候，条件允许的情况下最好选择按揭的形式，因为银行能够进行更加准确的风险评估。目前在澳洲置业的多数消费者都选择按揭形式，此举既降低了置业门槛，也在一定程度上规避了投资风险。

　　在加拿大、英国、澳洲，首期都是签合同的时候给10%，之后不同的发展商有不同的政策。有些发展商是一年之内给10%-15%， 余款(75%-80%)交楼的时候再给，还贷也是在交楼那时再开始。按揭一般是10年至25年，根据置业者的年龄和身份去定。按揭最高可以按70%。澳洲房产如果是洋房的话，最高可以贷款80%。

　　此外，澳洲房产网（http://www.fangau.com/）专家还提醒到，与国内贷款情况不同的是，国外的银行在利率方面并非完全执行统一的标准，因此购房者在选择银行的时候应该多进行了解，选择最适合自己的银行进行贷款。

　　提醒买了房并非就可以移民了

　　海外投资置业对于国人来说依然是个新兴项目，在置业前亦有不少误区需要注意，譬如不少人以为在海外置业就可以移民的观点就是不正确的。

　　以加拿大为例，要用1000万人民币作为投资移民的费用，其中只有25%的资金可用于投资房产，另外75%必须用于投资当地的产业或者解决劳务雇佣问题。故此，置业只是作为移民海外的其中一步，而买楼并不代表可以移民。

　　温哥华、多伦多、伦敦、悉尼等城市均是非常国际化的城市，不仅只是靠华人移民与华人社会去支撑。当地除了本地人的需求外，还会有不少的国际企业进驻，金融、经济、文化等精华汇聚于此。鉴于其国际性的需求，即使移民的政策收缩，海外置业的市场也不会因此受到打击。

　　置业一定不可以盲目，而是要分析目标国家的经济周期。如果在接近最高点入市，以后是否还有机会升值就难以判断了。澳洲目前的经济状况良好，但其贷款利率很高，超过7%，因此假如不存在刚性需求，而仅仅出于纯投资的目的，在澳洲置业的回报和还贷压力会比较大。新加坡的楼市与香港相似，楼价一直都很高，再者因为国家小，其房地产市场始终有需求，香港亦然。